بازار مسکن قسمت اول
بازار مسکن ( قسمت اول )
کشور هایی که دارای نظام مالی سازمان یافته ای هستند بطور معمول در زمینه سرمایه گذاری بر بستر به نسبت مطمئن تری حرکت میکنند . مزایای این نظام مالی در بازار بورس به نسبت متعادل ( به عنوان روشی از سرمایه گذاری ) و یا درصد سود پایین به حسابهای بانکی و یا وام های اعطا شده و همینطور نشانه روی به اصل ابتدایی حقوق مصرف کننده جهت به تعادل رساندن تولید و مصرف با درصد ثابت سود آوری از مزایای اقتصاد های با ثبات است که معمولا در اغلب کشور های توسعه یافته دیده میشود .
اما برعکس کشور هایی که نظام مالی منسجمی ندارند درصد ریسک پذیری بسیار بالایی در زمینه سرمایه گذاری دارند . معمولا سرمایه گذاری در مواردی با سوار شدن بر موج تورم باعث چندین برابر شدن سرمایه اولیه و گهگاه برعکس سقوط شدید ارزش سهام در بازار به علت سوء برنامه ریزی میشود .
کشور ما هم از این قواعد مستثنی نیست . به کرات به آدمهایی برخوردم که یکشبه از سرمایه گذاران جزء به میلیاردر بدل شده اند و صاحبان صنایعی که اموالشان مصادره و در بین طلبکاران تقسیم شده است .
اما مسکن
در هیچ کجای دنیا در وضعیت تورم کنترل شده ( فرضا 12 درصد ... یا 24 درصد ) قیمت مسکن بناگاه یک برابر و نیم ( 150 درصد ) افزایش پیدا نمیکند که این اتفاق از پاییز سال گذشته تا کنون افتاده است . پارامتر های تامین مسکن شامل قیمت مصالح . نیروی متخصص و تجهیزات حتی تا نزدیک انتهای موج گرانی مسکن به نسبت تورم ثابت بود ولیکن جالب اینجاست که متاثر از قیمت مسکن تمامی عوامل به ناگاه گران شدند . بواقع چرا چنین اتفاقی افتاد ؟
تصور من اینست که اقتصاد تشکیل شده از یک شبکه کاملا به هم پیوسته شبیه تور ماهیگیری است . هر کجای آنبالاتر بایستد دلیل بر تقعر در قسمتهای دیگر آن است و اگر ساخت مسکن را بعنوان یک عمل اقتصادی ببینیم بالا رفتن قیمت مسکن به قطع دلیلی در بخشهای دیگر اقتصاد دارد . در حالی که بانکها در وامهای خود تغییر زیادی نداده اند و سطح حقوق مورد محاسبه توسط مرکز مدیریت و برنامه ریزی ( سازمان مدیریت سابق ) غییری در حد 10 درصد دارد . بنظر من دلایل زیر در این زمینه موثر بودند :
1- کاهش تصدی گری از نظر دولت به مفهوم کاهش پرسنل و نیرو و بطور مستقیم به مفهوم کاهش بودجه بود . بودجه سازمانها و نهاد های دولتی که در سابق به مصرف ادارات میرسیدند به چرخاندن پروژه های عمرانی و خرده اقتصاد هایی میپرداختند که قسمتی از گردش مالی کشور بود
2- تورم و واردات بی رویه باعث از بین رفتن صنایع کوچک گردید . بعنوان مثال افزایش قیمت آلومینیوم باعث افزایش قیمت ظروف تقلون تولید داخل گردید در حالی که محصول تولید چین دارای کیفیت بهتر و قیمت پایینتری است .
3- تحریم در صنایع سنگین تاثیر گذار است . و صنایع سنگین دارای زیر ساختهای تامین کننده بسیار زیادی هستند که خود صنایع کوچکتر را شامل میشوند . کافیست یک پروژه نفتی متوقف گردد تا سرمایه داران کوچک را به زمین بزند .
4- از بین رفتن بازار های کاذب چون خرید و فروش خودرو . سیم کارت . جواهرات و سکه . ارز و ... باعث شد تا تعداد زیادی از سرمایه گذاران دیگر رغبتی به سرمایه گذاری در این بخش نداشته باشند
برایند دلایل فوق به افزایش شدید نقدینگی و همینطور عدم امکان جهت سرمایه گذاری مطمئن برای سرمایه گذاران بود که به بازار همیشه سود ده مسکن هجوم بیاورند .
در اینکه نیاز بشر به تامین سر پناه از نیاز های اساسی میباشد شکی نیست . کما اینکه بسیاری از مردم تمام عمر خود را به فعالیت میپردازند تا با پس انداز مالی خوب قدرت خرید و یا تبدیل مسکن خود را تضمین کنند . بنابر این طبیعیست که صنعت تامین مسکن نامیرا و همیشه سود آور باشد .
حتی در کشور هایی که قیمت مسکن و همینطور درصد افزایش جمعیت به نسبت ثابت است سرمایه گذاری در زمینه مسکن جزو سود آور ها میباشد .
پایان قسمت اول .....